Siguiendo lo anunciado en nuestra anterior entrada, creemos conveniente poner en relieve alguna de las otras modificaciones de mayor inter\u00e9s para la mayor\u00eda de personas que tienen una hipoteca sobre su primera vivienda que han sido introducidas por la Ley 1\/2013, de 14 de mayo, \u201cde medidas para reforzar la protecci\u00f3n a los deudores hipotecarios, reestructuraci\u00f3n de deuda y alquiler social\u201d.<\/p>\n
\u00a0Con independencia de las medidas que inciden directamente sobre el colectivo de personas necesitadas de mayor protecci\u00f3n \u2013 que trataremos en futuros art\u00edculos \u2013 lo cierto es que la reciente reforma introduce algunos cambios de los que podr\u00e1 beneficiarse un buen n\u00famero de ciudadanos que se vean sometidos a un procedimiento ejecutivo por impago de la cuota hipotecaria o que simplemente suscriban un cr\u00e9dito hipotecario.<\/p>\n
\u00a0Adem\u00e1s de lo ya manifestado en nuestra entrada anterior respecto a la nueva regulaci\u00f3n de las cl\u00e1usulas abusivas, podemos resaltar lo siguiente:<\/p>\n
1-. En las escrituras de pr\u00e9stamo hipotecario deber\u00e1 hacerse constar expresamente el car\u00e1cter de habitual o no de la vivienda que se hipoteque<\/b>. Se presumir\u00e1, salvo prueba en contra, que se trata de vivienda habitual si as\u00ed consta en la escritura de constituci\u00f3n de la hipoteca (art. 21.3 de la Ley Hipotecaria). Lo cual tiene su importancia, como veremos, iniciado el procedimiento hipotecario.<\/p>\n
2-. Se limitan los intereses de demora en los procedimientos hipotecarios al triplo del inter\u00e9s legal del dinero vigente<\/b>, para los supuestos de primera vivienda, y s\u00f3lo podr\u00e1n devengarse sobre el principal pendiente de pago. Los intereses tampoco podr\u00e1n ser capitalizados en ning\u00fan caso salvo en el caso del art. 579.2.a) LEC al que nos referiremos posteriormente (art. 114 LH). Ello supone que actualmente el l\u00edmite m\u00e1ximo de los intereses de demora sea del 12%, cuando antes de la reforma se pod\u00edan ver intereses incluso del 29% (quedando a criterio de los tribunales si eran o no abusivos). Igualmente importante es que los intereses s\u00f3lo se aplican sobre el principal y no sobre el principal m\u00e1s intereses ya vencidos como era el caso en muchas ocasiones.<\/p>\n
3-. En la contrataci\u00f3n de pr\u00e9stamos hipotecarios complejos (como los multidivisa, los que introduzcan cl\u00e1usulas limitativas de la variabilidad del inter\u00e9s, como las llamadas cl\u00e1usulas \u201csuelo o techo\u201d en los que la variabilidad a la baja est\u00e1 m\u00e1s limitada que al alza o aquellos que lleven asociada la contrataci\u00f3n de un instrumento de cobertura de riesgo de tipo de inter\u00e9s) ser\u00e1 preciso incluir en la escritura p\u00fablica una especie de \u201cconsentimiento informado\u201d firmado<\/b> por el prestatario en el que este declare haber sido informado debidamente. Ello va en la l\u00ednea de lo exigido para la validez de otros productos financieros complejos como las SWAPS o las preferentes.<\/p>\n
4-. En el supuesto de ejecuci\u00f3n de vivienda habitual las costas exigibles al ejecutado no podr\u00e1n superar el 5%<\/b> de la cantidad que se reclame<\/b> en la demanda ejecutiva (art. 575.1 bis LEC). Esta limitaci\u00f3n no exist\u00eda hasta el momento, rigiendo el l\u00edmite general del 30% para intereses y costas de ejecuci\u00f3n.<\/p>\n
5-. La parte ejecutante podr\u00e1 adjudicarse el inmueble hipotecado por el 70% por ciento del valor de tasaci\u00f3n<\/b> siempre que la subasta haya sido declarada desierta en los supuestos de viviendas habituales hipotecadas (art. 671 LEC). Ello supone un 10% m\u00e1s de lo que estaba en vigor hasta la reforma. En la pr\u00e1ctica, junto con la limitaci\u00f3n antes mencionada de las costas de ejecuci\u00f3n ello puede suponer que la adjudicaci\u00f3n del bien por ejecutante equivalga en la pr\u00e1ctica a la famosa \u201cdaci\u00f3n en pago\u201d<\/b>, ya que en la mayor\u00eda de los supuestos (en los que el deudor ya ha amortizado parte de su deuda), adjudicado el bien el deudor quedar\u00e1 libre de deuda.<\/p>\n
6-. Sin embargo, para el supuesto de que el remate fuese insuficiente (art. 579.2.a LEC), la reforma permite que el ejecutado quede liberado si su responsabilidad queda cubierta en el plazo de cinco a\u00f1os desde la aprobaci\u00f3n del remate o adjudicaci\u00f3n\u00a0 con el pago del 65% de la cantidad total entonces pendiente, m\u00e1s el intereses legal del dinero hasta el momento de pago; o en el plazo de diez a\u00f1os si abonara el 80%. Lo cual supone introducir dos quitas importantes para aquellos que sigan abonando<\/b> lo debido despu\u00e9s de adjudicada su vivienda.<\/p>\n
Estas son algunas de las novedades m\u00e1s interesantes introducidas por la Ley 1\/2013 y que, sin duda, podr\u00e1n afectar, a muchos de los que tengan concertados pr\u00e9stamos hipotecarios y especialmente a aquellos que se hallen inmersos en un procedimiento hipotecario.<\/p>\n
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