El pasado d\u00eda 5 de junio entr\u00f3 en vigor la Ley<\/b> 4\/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilizaci\u00f3n y fomento del mercado del alquiler de viviendas.<\/b> Con ella se pretende dar un nuevo impulso al mercado de alquiler, modernizando, profesionalizando y dinamizando el sector, que es mucho m\u00e1s d\u00e9bil que en otros pa\u00edses de nuestro entorno europeo.<\/p>\n
Desde el punto de vista jur\u00eddico la reforma presenta algunos aspectos de inter\u00e9s, que pasaremos a comentar a continuaci\u00f3n:<\/p>\n
Se pretende primar la libertad de pactos<\/b> y la voluntad de las partes (art. 4 LAU ahora modificado), sin embargo, no se ha dado una total liberalizaci\u00f3n en este sentido, ya que la reforma mantiene (aunque atenuadas) algunas de las limitaciones que presentaba la anterior normativa especialmente en lo que respecta a los arrendamientos de vivienda.<\/p>\n
En este sentido, se ha pasado para ellos de un plazo m\u00ednimo<\/b> (potestativo para el arrendatario) de cinco a\u00f1os, a uno de tres (art. 9 LAU), prorrogable por un solo a\u00f1o (art. 10 LAU).<\/p>\n
Por lo que respecta a los arrendamientos para uso distinto del de vivienda se regir\u00e1n fundamentalmente por la voluntad de las partes.<\/p>\n
La reforma deja fuera a los \u201carrendamientos tur\u00edsticos\u201d<\/b> a los que se aplicar\u00e1 la normativa sectorial o auton\u00f3mica que se vaya implementando (bastante restrictiva por el momento), as\u00ed como el r\u00e9gimen de arrendamientos de temporada.<\/p>\n
Se refuerzan las <\/span>garant\u00edas para aquellos arrendamientos que sean inscritos en el Registro de la Propiedad<\/b>, ya que s\u00f3lo estos tendr\u00e1n efectos frente a terceros (art. 7.2 LAU).<\/span><\/p>\n Ello tiene su importancia, por ejemplo, en caso de enajenaci\u00f3n de la vivienda (art. 14.2 LAU) o en el caso de la subasta de viviendas hipotecadas (art. 13.1 LAU), en ambos casos el nuevo adquirente puede poner fin al arrendamiento, d\u00e1ndose un plazo m\u00e1ximo al arrendatario de tres meses para que abandone el inmueble. Hasta el momento lo habitual era que el inquilino permaneciera en el mismo hasta el fin del plazo pactado.<\/p>\n Se permite que el arrendatario desista del contrato transcurridos seis meses<\/b> de su duraci\u00f3n, mientras lo comunique al arrendador con un plazo m\u00ednimo de 30 d\u00edas. S\u00f3lo en caso de que as\u00ed lo hayan pactado cabr\u00e1 indemnizaci\u00f3n al arrendador (art. 11 LAU).<\/p>\n En caso de <\/span>separaci\u00f3n o divorcio del arrendatario<\/b>, su c\u00f3nyuge podr\u00e1 continuar en el uso de la vivienda si esta le es atribuida en el procedimiento judicial pertinente y pasar\u00e1 a ser el titular del contrato, el \u00fanico requisito para ello es que lo comunique al arrendador en un plazo de dos meses desde la resoluci\u00f3n judicial que lo acuerde (art. 15 LAU).<\/span><\/p>\n Sin embargo, en caso de <\/span>muerte del arrendatario<\/b> (art. 16 LAU) se podr\u00e1 pactar que no haya subrogaci\u00f3n en los contratos superiores a tres a\u00f1os o que el arrendamiento se extinga a los tres a\u00f1os cuando el fallecimiento se produzca con anterioridad (sin pr\u00f3rroga, por tanto).<\/span><\/p>\n En cuanto a las <\/span>obras realizadas en la vivienda arrendada<\/b> se introducen algunas novedades. As\u00ed, el arrendatario no podr\u00e1 realizar obras sin consentimiento del arrendador (art. 23 LAU), salvo aquellas necesarias para adaptar la vivienda a <\/span>arrendatarios con discapacidad<\/b> (art. 24 LAU). Sin embargo, de realizarlas, el arrendador puede exigir al arrendatario que reponga la vivienda al estado anterior al t\u00e9rmino del contrato, sin que le quepa al arrendatario ninguna indemnizaci\u00f3n.<\/span><\/p>\n Si el arrendador hiciera obras de mejora<\/b>, despu\u00e9s de transcurridos tres a\u00f1os de duraci\u00f3n del contrato podr\u00e1 elevar la renta anual proporcionalmente al capital invertido en la mejora con el l\u00edmite m\u00e1ximo del 20% de la renta (art. 19 LAU). Si la mejora se hiciera antes de los tres a\u00f1os, la renta s\u00f3lo podr\u00e1 incrementarse hasta el doble de lo que correspondiera por la actualizaci\u00f3n de la renta (es decir, aproximadamente al doble del IPC).<\/p>\n Tambi\u00e9n podr\u00e1 pactarse que durante un plazo determinado, la obligaci\u00f3n del pago de la renta se reemplace (total o parcialmente) con el compromiso del arrendatario de reformar el inmueble <\/b>(art. 17.5 LAU), cosa que era habitual en el caso de viviendas antiguas, pero que no estaba contemplada en la normativa anterior de forma expresa.<\/p>\n Otra de las novedades m\u00e1s significativas de la reforma es la creaci\u00f3n de un registro de sentencias firmes por impagos de rentas <\/b>\u2013 lo que viene a ser realmente un registro de inquilinos morosos. A falta de su desarrollo reglamentario, la ley ya nos da unas pinceladas de c\u00f3mo ser\u00e1 su funcionamiento. Tendr\u00e1n acceso al mismo los propietarios que deseen suscribir contratos de arrendamientos, presentando una propuesta de arrendamiento en la que se identifique al posible arrendatario. Las personas incluidas en dicho Registro podr\u00e1n solicitar la cancelaci\u00f3n de la inscripci\u00f3n cuando abonen la deuda por la que fueron condenadas \u2013 si bien la inscripci\u00f3n en el Registro tendr\u00e1 una duraci\u00f3n m\u00e1xima de seis a\u00f1os, transcurridos los cuales de oficio se cancelar\u00e1n las inscripciones.<\/p>\n Asimismo se introducen algunas modificaciones en la Ley de Enjuiciamiento Civil<\/b> con el objeto de agilizar aun m\u00e1s si cabe los procesos de desahucio por falta de pago \u2013 vinculando el lanzamiento a la falta de oposici\u00f3n del demandado, de modo que el inquilino ser\u00e1 desahuciado si no atiende al requerimiento de pago o no comparece para oponerse.<\/p>\n Sin embargo, todas estas modificaciones no ser\u00e1n de aplicaci\u00f3n (salvo que las partes as\u00ed lo acuerden) a los contratos celebrados antes de la entrada en vigor de esta ley y tampoco a los procedimientos que se hallen ya en curso.<\/p>\n Todo ello supone, en suma, una regulaci\u00f3n que da un paso m\u00e1s all\u00e1 que anteriores reformas. Veremos, no obstante, si esta ley va a suponer, como espera el legislador, una mejora y un aumento del mercado de viviendas en alquiler en nuestro pa\u00eds.<\/p>\n [El texto de la Ley 4\/13 puede consultarse en el BOE del mi\u00e9rcoles 5 de junio de 2.013.]<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" El pasado d\u00eda 5 de junio entr\u00f3 en vigor la Ley 4\/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilizaci\u00f3n y fomento del mercado del alquiler de viviendas. 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