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Algunas modificaciones introducidas por la reforma del sistema hipotecario

Siguiendo lo anunciado en nuestra anterior entrada, creemos conveniente poner en relieve alguna de las otras modificaciones de mayor interés para la mayoría de personas que tienen una hipoteca sobre su primera vivienda que han sido introducidas por la Ley 1/2013, de 14 de mayo, “de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social”.

 Con independencia de las medidas que inciden directamente sobre el colectivo de personas necesitadas de mayor protección – que trataremos en futuros artículos – lo cierto es que la reciente reforma introduce algunos cambios de los que podrá beneficiarse un buen número de ciudadanos que se vean sometidos a un procedimiento ejecutivo por impago de la cuota hipotecaria o que simplemente suscriban un crédito hipotecario.

 Además de lo ya manifestado en nuestra entrada anterior respecto a la nueva regulación de las cláusulas abusivas, podemos resaltar lo siguiente:

1-. En las escrituras de préstamo hipotecario deberá hacerse constar expresamente el carácter de habitual o no de la vivienda que se hipoteque. Se presumirá, salvo prueba en contra, que se trata de vivienda habitual si así consta en la escritura de constitución de la hipoteca (art. 21.3 de la Ley Hipotecaria). Lo cual tiene su importancia, como veremos, iniciado el procedimiento hipotecario.

2-. Se limitan los intereses de demora en los procedimientos hipotecarios al triplo del interés legal del dinero vigente, para los supuestos de primera vivienda, y sólo podrán devengarse sobre el principal pendiente de pago. Los intereses tampoco podrán ser capitalizados en ningún caso salvo en el caso del art. 579.2.a) LEC al que nos referiremos posteriormente (art. 114 LH). Ello supone que actualmente el límite máximo de los intereses de demora sea del 12%, cuando antes de la reforma se podían ver intereses incluso del 29% (quedando a criterio de los tribunales si eran o no abusivos). Igualmente importante es que los intereses sólo se aplican sobre el principal y no sobre el principal más intereses ya vencidos como era el caso en muchas ocasiones.

3-. En la contratación de préstamos hipotecarios complejos (como los multidivisa, los que introduzcan cláusulas limitativas de la variabilidad del interés, como las llamadas cláusulas “suelo o techo” en los que la variabilidad a la baja está más limitada que al alza o aquellos que lleven asociada la contratación de un instrumento de cobertura de riesgo de tipo de interés) será preciso incluir en la escritura pública una especie de “consentimiento informado” firmado por el prestatario en el que este declare haber sido informado debidamente. Ello va en la línea de lo exigido para la validez de otros productos financieros complejos como las SWAPS o las preferentes.

4-. En el supuesto de ejecución de vivienda habitual las costas exigibles al ejecutado no podrán superar el 5% de la cantidad que se reclame en la demanda ejecutiva (art. 575.1 bis LEC). Esta limitación no existía hasta el momento, rigiendo el límite general del 30% para intereses y costas de ejecución.

5-. La parte ejecutante podrá adjudicarse el inmueble hipotecado por el 70% por ciento del valor de tasación siempre que la subasta haya sido declarada desierta en los supuestos de viviendas habituales hipotecadas (art. 671 LEC). Ello supone un 10% más de lo que estaba en vigor hasta la reforma. En la práctica, junto con la limitación antes mencionada de las costas de ejecución ello puede suponer que la adjudicación del bien por ejecutante equivalga en la práctica a la famosa “dación en pago”, ya que en la mayoría de los supuestos (en los que el deudor ya ha amortizado parte de su deuda), adjudicado el bien el deudor quedará libre de deuda.

6-. Sin embargo, para el supuesto de que el remate fuese insuficiente (art. 579.2.a LEC), la reforma permite que el ejecutado quede liberado si su responsabilidad queda cubierta en el plazo de cinco años desde la aprobación del remate o adjudicación  con el pago del 65% de la cantidad total entonces pendiente, más el intereses legal del dinero hasta el momento de pago; o en el plazo de diez años si abonara el 80%. Lo cual supone introducir dos quitas importantes para aquellos que sigan abonando lo debido después de adjudicada su vivienda.

Estas son algunas de las novedades más interesantes introducidas por la Ley 1/2013 y que, sin duda, podrán afectar, a muchos de los que tengan concertados préstamos hipotecarios y especialmente a aquellos que se hallen inmersos en un procedimiento hipotecario.

 

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Rambla Abogados & Asesores

 

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