La Ley de Arrendamientos Urbanos (en adelante LAU) 29/1994, de 24 de noviembre introdujo toda una serie de novedades respecto a la duración de los contratos de arrendamiento de local de negocio. Hasta la entrada en vigor de dicha ley, la gran mayoría de contratos de arrendamiento de local de negocio se regían según lo estipulado en la LAU de 1964 (texto refundido aprobado por Real Decreto 4104/1964, de 24 de noviembre), o por el Real Decreto-Ley 2/1985, de 30 de abril, sobre medidas de política económica. Éste último, en su artículo 9 introdujo una novedad respecto a la prórroga forzosa que venía aplicándose conforme a la LAU de 1964, suprimiéndola en todos los contratos de arrendamiento de viviendas o locales de negocio que se celebraran desde la entrada en vigor de dicha norma.
Así pues, la LAU de 1994, en su disposición transitoria Tercera B introdujo una serie de reglas transitorias que acabarían con la prórroga forzosa de contratos de arrendamiento celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985 por aplicación del art. 57 de la LAU de 1964, que decía lo siguiente:
“Cualquiera que sea la fecha de la ocupación de viviendas, con o sin mobiliario, y locales de negocio, llegado el día del vencimiento del plazo pactado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el inquilino o arrendatario, aun cuando un tercero suceda al arrendador en sus derechos y obligaciones. Se aplicará igual norma en los casos de extinción de usufructo, sin perjuicio de lo prevenido en el artículo 114, causa 12.”
En dicha disposición transitoria se diferenció entre contratos cuyo arrendatario fuera persona física o persona jurídica, siendo lo más trascendental de cara a la nueva regulación lo establecido en los apartados 3 y 4 de la letra B.
- Persona física: Como norma general, se extinguirán los contratos a la jubilación o fallecimiento del arrendatario, salvo que su cónyuge se subrogue y continúe con la misma actividad desarrollada en el local.
Dicho apartado también permite, en defecto de cónyuge supérstite o en caso de haberse jubilado éste, a su muerte o jubilación, la subrogación de un descendiente del arrendatario siempre que continúe la actividad desarrollada en el local.
A continuación la ley regula uno de los aspectos más importantes: en todo caso, el contrato durará por el número de años suficiente hasta completas 20 años a contar desde la entrada en vigor de la ley. Señala dicho apartado lo siguiente:
“En defecto de cónyuge supérstite que continúe la actividad o en caso de haberse subrogado éste, a su jubilación o fallecimiento, si en ese momento no hubieran transcurrido veinte años a contar desde la aprobación de la ley, podrá subrogarse en el contrato un descendiente del arrendatario que continúe la actividad desarrollada en el local. En este caso, el contrato durará por el número de años suficiente hasta completar veinte años a contar desde la entrada en vigor de la ley.
La primera subrogación prevista en los párrafos anteriores no podrá tener lugar cuando ya se hubieran producido en el arrendamiento dos transmisiones de acuerdo con lo previsto en el artículo 60 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos. La segunda subrogación prevista no podrá tener lugar, cuando ya se hubiera producido en el arrendamiento una transmisión de acuerdo con lo previsto en el citado artículo 60.”
Además, en concordancia a lo que ya regulaba la antigua LAU de 1964, únicamente se permite que se produzcan dos subrogaciones en toda trayectoria contractual, ya sea anterior o posterior a la entrada de vigor de la LAU de 1994.
También se hace una referencia expresa a la posibilidad del traspaso del negocio por parte del arrendatario y su cónyuge, en caso de haberse subrogado, que lo podrán traspasar, permitiendo la continuación del arrendamiento otros 10 años más o el número de años que resten hasta computar 20 años desde la entrada en vigor de la ley. Si en traspaso se hubiera producido en los 10 años anteriores a la entrada en vigor de la ley, los plazos se incrementarán en 5 años.
- Persona jurídica: en este caso la LAU de 1994 distingue entre arrendamientos de locales en los que se desarrollen actividades comerciales y no comerciales, entendiéndose que son actividades comerciales las comprendidas en la División 6 de la tarifa del IAE. En el caso de actividades comerciales se extinguirá a los 20 años, excepto si la superficie del local es superior a 2.500 m2, en cuyo caso la extinción será a los 5 años.
Para los arrendamientos en que se desarrollen actividades distintas a la anterior regla, estipula la LAU de 1994 que se extinguirán conforme a las tarifas del IAE:
– De menos de 85.000 pesetas, en veinte años.
– Entre 85.001 y 130.000 pesetas, en quince años.
– Entre 130.001 y 190.000 pesetas, en diez años.
– De más de 190.000 pesetas, en cinco años.
Al igual que en el caso de arrendamientos cuyo arrendatario sea persona física, en este apartado también se prevé la posibilidad de traspaso, en cuyo caso se ampliarán los plazos de las anteriores reglas en 5 años si el traspaso se hubiera producido en los 10 años anteriores a la entrada en vigor de la ley.
Por Alexandre Mas
