El pasado día 5 de junio entró en vigor la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas. Con ella se pretende dar un nuevo impulso al mercado de alquiler, modernizando, profesionalizando y dinamizando el sector, que es mucho más débil que en otros países de nuestro entorno europeo.
Desde el punto de vista jurídico la reforma presenta algunos aspectos de interés, que pasaremos a comentar a continuación:
Se pretende primar la libertad de pactos y la voluntad de las partes (art. 4 LAU ahora modificado), sin embargo, no se ha dado una total liberalización en este sentido, ya que la reforma mantiene (aunque atenuadas) algunas de las limitaciones que presentaba la anterior normativa especialmente en lo que respecta a los arrendamientos de vivienda.
En este sentido, se ha pasado para ellos de un plazo mínimo (potestativo para el arrendatario) de cinco años, a uno de tres (art. 9 LAU), prorrogable por un solo año (art. 10 LAU).
Por lo que respecta a los arrendamientos para uso distinto del de vivienda se regirán fundamentalmente por la voluntad de las partes.
La reforma deja fuera a los “arrendamientos turísticos” a los que se aplicará la normativa sectorial o autonómica que se vaya implementando (bastante restrictiva por el momento), así como el régimen de arrendamientos de temporada.
Se refuerzan las garantías para aquellos arrendamientos que sean inscritos en el Registro de la Propiedad, ya que sólo estos tendrán efectos frente a terceros (art. 7.2 LAU).
Ello tiene su importancia, por ejemplo, en caso de enajenación de la vivienda (art. 14.2 LAU) o en el caso de la subasta de viviendas hipotecadas (art. 13.1 LAU), en ambos casos el nuevo adquirente puede poner fin al arrendamiento, dándose un plazo máximo al arrendatario de tres meses para que abandone el inmueble. Hasta el momento lo habitual era que el inquilino permaneciera en el mismo hasta el fin del plazo pactado.
Se permite que el arrendatario desista del contrato transcurridos seis meses de su duración, mientras lo comunique al arrendador con un plazo mínimo de 30 días. Sólo en caso de que así lo hayan pactado cabrá indemnización al arrendador (art. 11 LAU).
En caso de separación o divorcio del arrendatario, su cónyuge podrá continuar en el uso de la vivienda si esta le es atribuida en el procedimiento judicial pertinente y pasará a ser el titular del contrato, el único requisito para ello es que lo comunique al arrendador en un plazo de dos meses desde la resolución judicial que lo acuerde (art. 15 LAU).
Sin embargo, en caso de muerte del arrendatario (art. 16 LAU) se podrá pactar que no haya subrogación en los contratos superiores a tres años o que el arrendamiento se extinga a los tres años cuando el fallecimiento se produzca con anterioridad (sin prórroga, por tanto).
En cuanto a las obras realizadas en la vivienda arrendada se introducen algunas novedades. Así, el arrendatario no podrá realizar obras sin consentimiento del arrendador (art. 23 LAU), salvo aquellas necesarias para adaptar la vivienda a arrendatarios con discapacidad (art. 24 LAU). Sin embargo, de realizarlas, el arrendador puede exigir al arrendatario que reponga la vivienda al estado anterior al término del contrato, sin que le quepa al arrendatario ninguna indemnización.
Si el arrendador hiciera obras de mejora, después de transcurridos tres años de duración del contrato podrá elevar la renta anual proporcionalmente al capital invertido en la mejora con el límite máximo del 20% de la renta (art. 19 LAU). Si la mejora se hiciera antes de los tres años, la renta sólo podrá incrementarse hasta el doble de lo que correspondiera por la actualización de la renta (es decir, aproximadamente al doble del IPC).
También podrá pactarse que durante un plazo determinado, la obligación del pago de la renta se reemplace (total o parcialmente) con el compromiso del arrendatario de reformar el inmueble (art. 17.5 LAU), cosa que era habitual en el caso de viviendas antiguas, pero que no estaba contemplada en la normativa anterior de forma expresa.
Otra de las novedades más significativas de la reforma es la creación de un registro de sentencias firmes por impagos de rentas – lo que viene a ser realmente un registro de inquilinos morosos. A falta de su desarrollo reglamentario, la ley ya nos da unas pinceladas de cómo será su funcionamiento. Tendrán acceso al mismo los propietarios que deseen suscribir contratos de arrendamientos, presentando una propuesta de arrendamiento en la que se identifique al posible arrendatario. Las personas incluidas en dicho Registro podrán solicitar la cancelación de la inscripción cuando abonen la deuda por la que fueron condenadas – si bien la inscripción en el Registro tendrá una duración máxima de seis años, transcurridos los cuales de oficio se cancelarán las inscripciones.
Asimismo se introducen algunas modificaciones en la Ley de Enjuiciamiento Civil con el objeto de agilizar aun más si cabe los procesos de desahucio por falta de pago – vinculando el lanzamiento a la falta de oposición del demandado, de modo que el inquilino será desahuciado si no atiende al requerimiento de pago o no comparece para oponerse.
Sin embargo, todas estas modificaciones no serán de aplicación (salvo que las partes así lo acuerden) a los contratos celebrados antes de la entrada en vigor de esta ley y tampoco a los procedimientos que se hallen ya en curso.
Todo ello supone, en suma, una regulación que da un paso más allá que anteriores reformas. Veremos, no obstante, si esta ley va a suponer, como espera el legislador, una mejora y un aumento del mercado de viviendas en alquiler en nuestro país.
[El texto de la Ley 4/13 puede consultarse en el BOE del miércoles 5 de junio de 2.013.]
